Pourquoi la combinaison de revenus compte autant que le total
Lorsque vous déposez une demande de financement pour un duplex ou un triplex, le prêteur ne regarde pas uniquement votre salaire principal. Il cherche à comprendre l'ensemble de vos entrées d'argent : emploi secondaire, contrats ponctuels, loyers perçus ou anticipés. Ce portrait global lui permet d'évaluer votre capacité de remboursement réelle, mais aussi la stabilité de chaque source. Une somme élevée sur papier ne suffit pas si le prêteur juge qu'elle est trop irrégulière ou trop récente pour être fiable.
Avant de magasiner une propriété, il est donc utile de clarifier votre financement et de savoir quels documents le prêteur vous demandera pour chacune de vos sources de revenu. Cela vous évite des surprises en cours de processus et vous permet de préparer un dossier solide dès le départ.
L'emploi secondaire : durée, constance et documentation
Un emploi secondaire, qu'il s'agisse d'un deuxième poste salarié, de quarts supplémentaires ou de revenus de pigiste, peut être pris en compte dans votre qualification, à condition que le prêteur soit convaincu de sa régularité. En pratique, la plupart des prêteurs veulent voir que cette source de revenu existe depuis un certain temps et qu'elle se maintient d'une année à l'autre.
Les documents habituellement demandés pour justifier un emploi secondaire comprennent :
- Les feuillets T4 ou relevés 1 des deux dernières années d'imposition;
- Les talons de paie récents, si le revenu est salarié;
- Les avis de cotisation de l'Agence du revenu du Canada (ARC) pour confirmer les revenus déclarés;
- Une lettre de l'employeur précisant la nature du poste et la rémunération, si disponible.
Si votre emploi secondaire est récent ou très variable, le prêteur pourrait n'en retenir qu'une partie, voire l'exclure du calcul. Discutez de cette situation avec votre courtier hypothécaire avant de soumettre votre demande.
Revenus de travail autonome : prouver la stabilité autrement
Lorsqu'une partie de vos revenus provient d'un travail à votre compte, les prêteurs peuvent demander des preuves supplémentaires pour comprendre la stabilité du revenu, les activités de l'entreprise, les dépenses et les fonds disponibles. Il ne s'agit pas d'une méfiance envers les travailleurs autonomes, mais d'un besoin de traçabilité : le revenu net déclaré après dépenses est souvent différent du chiffre d'affaires brut.
Pour ce type de revenu, préparez notamment :
- Les déclarations de revenus des deux dernières années (T1 général);
- Les états financiers de votre entreprise, si applicable;
- Les contrats ou lettres de clients qui attestent d'un flux de travail continu;
- Les avis de cotisation de l'ARC pour les deux dernières années.
Le prêteur calculera généralement une moyenne sur deux ans pour lisser les variations. Si vos revenus autonomes ont augmenté récemment, cette moyenne peut sembler conservatrice, mais elle reflète la prudence du prêteur face à l'incertitude.
Revenus locatifs : comment le prêteur les intègre au calcul
Lorsque vous achetez un plex et que vous occupez l'une des unités, les loyers des autres logements peuvent être pris en compte dans votre qualification. Cependant, chaque prêteur applique sa propre méthode pour déterminer quelle portion de ces loyers est retenue dans le calcul de votre revenu admissible. Certains utilisent un pourcentage du loyer brut, d'autres s'appuient sur le revenu net après dépenses estimées.
Pour appuyer ces revenus locatifs, les prêteurs demandent généralement :
- Les baux signés en vigueur pour chaque logement loué;
- Les relevés bancaires montrant les dépôts de loyer, si la propriété est déjà occupée;
- Les déclarations de revenus passées si vous êtes déjà propriétaire d'un autre immeuble locatif;
- Une évaluation du marché locatif local si les logements sont vacants au moment de l'achat.
Si vous achetez un immeuble avec des logements non loués, le prêteur pourrait se montrer plus prudent et réduire la portion de revenus locatifs retenue. Anticiper cette situation dans votre planification budgétaire est une bonne pratique.
Combiner les sources : ce que le prêteur veut vraiment voir
Quand plusieurs sources de revenu coexistent, salaire principal, emploi secondaire et loyers, le prêteur cherche avant tout un portrait cohérent et documenté. Il ne suffit pas d'additionner les chiffres : chaque source doit être justifiée individuellement, et le prêteur évalue leur combinaison à travers vos ratios d'endettement globaux.
Voici les principes qui guident généralement cette évaluation :
- Constance dans le temps : une source de revenu présente depuis au moins deux ans est généralement mieux reçue qu'une source récente, même si elle est plus élevée.
- Traçabilité documentaire : chaque revenu doit être confirmé par des documents officiels, déclarations fiscales, baux, relevés bancaires ou lettres d'employeur.
- Cohérence entre les années : des variations importantes d'une année à l'autre peuvent amener le prêteur à appliquer une moyenne ou à exclure certains montants.
Un courtier hypothécaire peut vous aider à organiser ces documents et à présenter votre dossier de façon structurée. Vous pouvez également utiliser la calculatrice hypothécaire pour estimer l'effet de vos différentes sources de revenu sur votre capacité d'emprunt avant de rencontrer un prêteur.
Préparer votre dossier : les étapes pratiques
Une préparation rigoureuse en amont fait toute la différence lorsque vient le moment de soumettre une demande. Voici une démarche concrète pour aborder la combinaison de vos revenus avec confiance :
- Dressez un inventaire complet de vos sources de revenu : salaire principal, heures supplémentaires, emploi secondaire, contrats autonomes, loyers actuels ou projetés.
- Rassemblez deux ans de documentation fiscale pour chaque source : T4, T1, avis de cotisation, états financiers.
- Obtenez les baux en vigueur ou, si les logements sont vacants, renseignez-vous sur les loyers du marché dans le secteur visé.
- Consultez un courtier hypothécaire avant de magasiner : il peut analyser votre portrait de revenu global et vous indiquer quelles sources seront retenues, et dans quelle proportion, selon les prêteurs disponibles.
Si vous êtes prêt à passer à l'action, vous pouvez soumettre une demande de financement en ligne pour démarrer le processus avec Jonathan Dupuis, courtier hypothécaire.
L'essentiel à retenir
Combiner plusieurs sources de revenu pour une qualification hypothécaire, c'est avant tout une question de documentation et de constance. Que vous ayez un emploi secondaire, des revenus de travail autonome ou des loyers à déclarer, chaque source doit être justifiée clairement et présentée de façon cohérente. Préparez vos documents fiscaux à l'avance, rassemblez vos baux et discutez de votre situation avec votre courtier hypothécaire avant de magasiner une propriété : vous serez ainsi en mesure d'aborder votre projet de plex avec une vision claire de votre capacité d'emprunt réelle.
Vous combinez plusieurs sources de revenu pour financer votre premier plex? Chaque dossier est unique, et la façon de le présenter compte. Contactez Jonathan Dupuis, votre courtier hypothécaire, pour analyser ensemble votre portrait de revenu global et aborder votre projet avec une vision claire de votre capacité d'emprunt réelle : soumettez votre demande de financement en ligne dès aujourd'hui.
Foire aux questions
Depuis combien de temps mon emploi secondaire doit-il exister pour être pris en compte par le prêteur?
La plupart des prêteurs veulent constater que votre emploi secondaire existe depuis un certain temps et qu'il se maintient d'une année à l'autre. Plus la source est ancienne et régulière, plus elle a de chances d'être retenue dans le calcul. Si votre emploi secondaire est récent ou très variable, le prêteur pourrait n'en retenir qu'une partie, voire l'exclure. Discutez de votre situation avec votre courtier hypothécaire avant de soumettre votre demande pour savoir à quoi vous attendre.
Quels documents dois-je rassembler pour justifier mes revenus de travail autonome?
Pour un revenu de travail autonome, préparez vos déclarations de revenus des deux dernières années (T1 général), vos avis de cotisation de l'ARC, les états financiers de votre entreprise si applicable, ainsi que des contrats ou lettres de clients qui attestent d'un flux de travail continu. Le prêteur calculera généralement une moyenne sur deux ans pour lisser les variations annuelles.
Comment les loyers des logements vacants sont-ils traités si j'achète un plex inoccupé?
Si les logements sont vacants au moment de l'achat, le prêteur ne peut pas s'appuyer sur des baux signés. Il se montrera généralement plus prudent et pourrait réduire la portion de revenus locatifs retenue dans le calcul. Il est conseillé de vous renseigner sur les loyers du marché dans le secteur visé et d'anticiper cette situation dans votre planification budgétaire avant de déposer votre demande.
Pourquoi le prêteur évalue-t-il chaque source de revenu séparément plutôt que d'additionner simplement tous mes revenus?
Chaque source de revenu présente un niveau de stabilité et de traçabilité différent. Le prêteur cherche un portrait cohérent et documenté : une source présente depuis au moins deux ans est généralement mieux reçue qu'une source récente, et des variations importantes d'une année à l'autre peuvent amener le prêteur à appliquer une moyenne ou à exclure certains montants. C'est pourquoi chaque revenu doit être justifié individuellement par des documents officiels.
Quelle est la première étape concrète pour préparer mon dossier avant de rencontrer un prêteur?
Commencez par dresser un inventaire complet de toutes vos sources de revenu : salaire principal, heures supplémentaires, emploi secondaire, contrats autonomes et loyers actuels ou projetés. Rassemblez ensuite deux ans de documentation fiscale pour chaque source (T4, T1, avis de cotisation). Avant de magasiner une propriété, un acheteur peut clarifier son financement et les documents que le prêteur demandera, ce qui vous évite des surprises en cours de processus.
