ABD et ATD : deux ratios, une même logique
Avant de magasiner un duplex ou un triplex, il est essentiel de comprendre comment les prêteurs mesurent votre capacité de remboursement. Ils utilisent deux ratios d'endettement complémentaires : l'ABD et l'ATD.
L'ABD (amortissement brut de la dette) mesure la part de votre revenu brut mensuel consacrée aux seuls frais de logement. Selon l'Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC), ces frais comprennent les paiements hypothécaires, l'impôt foncier, les frais de chauffage et, s'il y a lieu, 50 % des frais de copropriété.
L'ATD (amortissement total de la dette) va plus loin : il additionne ces mêmes frais de logement à l'ensemble de vos autres obligations mensuelles, comme les cartes de crédit, les prêts auto et les marges de crédit.
Ces deux ratios forment ensemble le portrait global de votre endettement aux yeux d'un prêteur.
Les repères de l'ACFC : à quoi servent-ils?
L'ACFC publie des repères de référence que les prêteurs utilisent comme point de départ. Elle indique que les frais de logement mensuels totaux ne devraient pas dépasser 39 % du revenu brut du ménage (ABD) et que le total des dettes ne devrait pas dépasser 44 % du revenu brut (ATD).
Ces chiffres sont des balises, pas des règles absolues. L'ACFC précise elle-même qu'un emprunteur peut être admissible même si son ratio est légèrement supérieur à ces seuils. De plus, chaque prêteur applique ses propres critères : certains sont plus souples sur l'ABD, d'autres accordent plus de poids à la stabilité du revenu ou à la nature du bien financé.
Pour un acheteur de plex, cette nuance est particulièrement importante, car le revenu locatif peut modifier sensiblement le portrait de votre dossier.
Comment le revenu locatif entre dans l'équation
Lorsque vous achetez un immeuble à revenus comme un duplex ou un triplex, les loyers perçus des logements que vous n'occupez pas peuvent être pris en compte dans le calcul de votre revenu admissible. Cela a un effet direct sur vos ratios : en augmentant le revenu retenu au dénominateur, les loyers font baisser mécaniquement vos ratios ABD et ATD.
Prenons un exemple simplifié. Supposons que vos frais de logement mensuels (hypothèque, taxes, chauffage) s'élèvent à 2 600 $ et que votre revenu d'emploi brut est de 7 000 $ par mois. Sans revenu locatif, votre ABD serait d'environ 37 %, tout juste sous le repère de 39 %. Si le prêteur retient 1 000 $ de loyer mensuel dans votre revenu, le revenu total pris en compte passe à 8 000 $, et votre ABD tombe à environ 32,5 %. La marge de manœuvre s'élargit considérablement.
Attention : la portion du revenu locatif que le prêteur accepte de comptabiliser varie d'un établissement à l'autre. Certains retiennent un pourcentage des loyers bruts, d'autres appliquent un facteur d'occupation ou déduisent des charges estimées. C'est précisément là que l'accompagnement d'un courtier hypothécaire prend tout son sens : il connaît les politiques de chaque prêteur et peut orienter votre dossier vers ceux dont les critères correspondent à votre situation.
Ce que le prêteur regarde au-delà des ratios
Les ratios ABD et ATD sont des indicateurs clés, mais ils ne racontent pas toute l'histoire. Un prêteur examine également la stabilité et la provenance de vos revenus, votre historique de crédit, la mise de fonds disponible et la nature de l'immeuble convoité.
Pour un plex, la documentation liée aux loyers existants joue un rôle important. Des baux en règle, un historique de perception fiable et un taux d'occupation solide renforcent la crédibilité du revenu locatif présenté. Si l'immeuble est vacant ou partiellement loué, le prêteur peut appliquer une hypothèse plus prudente sur les revenus retenus.
Il est donc utile de rassembler vos documents avant même de soumettre une demande : déclarations de revenus, avis de cotisation, baux actuels et relevés de loyers perçus. Plus votre dossier est complet et cohérent, plus l'analyse du prêteur peut se faire rapidement. Vous pouvez utiliser la calculatrice hypothécaire pour estimer vos paiements et commencer à visualiser vos ratios avant de rencontrer un professionnel.
Pourquoi un ratio légèrement supérieur ne ferme pas toutes les portes
Il arrive que les ratios d'un acheteur de plex dépassent légèrement les repères de l'ACFC, surtout en début de parcours, avant que les loyers soient pleinement stabilisés. Cela ne signifie pas automatiquement un refus.
Comme le rappelle l'ACFC, un emprunteur peut être admissible même si son ratio est légèrement supérieur aux seuils de référence. Chaque prêteur applique ses propres critères et peut tenir compte de facteurs compensatoires : une mise de fonds plus élevée, un excellent dossier de crédit, une longue stabilité d'emploi ou un potentiel locatif documenté.
C'est pourquoi comparer les offres de plusieurs prêteurs est une démarche judicieuse. Un courtier hypothécaire autorisé par l'AMF peut accéder à un éventail de prêteurs et identifier ceux dont les politiques de souscription sont les mieux adaptées à un profil d'acheteur de plex. La décision finale d'approbation demeure toujours celle du prêteur.
Si vous souhaitez faire évaluer votre situation, vous pouvez consulter la page des services offerts pour en savoir plus sur l'accompagnement disponible.
L'essentiel à retenir
Les ratios ABD et ATD sont les deux grandes boussoles que les prêteurs utilisent pour évaluer votre dossier hypothécaire. Lorsque vous achetez un plex, les loyers des logements locatifs peuvent être pris en compte dans votre revenu admissible et améliorer sensiblement ces ratios. La clé est de bien documenter vos revenus, de comprendre comment chaque prêteur les traite et de ne pas vous arrêter à un seul refus si vos ratios dépassent légèrement les repères publiés. Prenez le temps de préparer votre dossier, d'estimer vos chiffres à l'avance et de vous entourer d'un professionnel qui connaît les particularités du financement de plex au Québec.
Vous envisagez l'achat d'un duplex ou d'un triplex et vous voulez comprendre exactement comment vos loyers influenceront vos ratios ABD et ATD? Contactez Jonathan Dupuis, votre courtier hypothécaire, pour analyser votre dossier et comparer les politiques des prêteurs qui correspondent à votre profil d'acheteur de plex. Soumettez votre demande en ligne et obtenez un portrait clair de votre situation avant même de faire une offre.
Foire aux questions
Quels documents dois-je rassembler pour que le prêteur puisse prendre en compte mes revenus locatifs?
Préparez vos déclarations de revenus et avis de cotisation des dernières années, les baux en vigueur pour chaque logement loué, ainsi que des relevés démontrant la perception régulière des loyers. Un historique de location fiable et un taux d'occupation solide renforcent la crédibilité de vos revenus aux yeux du prêteur. Plus votre dossier est complet dès le départ, plus l'analyse peut avancer rapidement.
Est-ce que dépasser légèrement les repères d'ABD ou d'ATD signifie automatiquement un refus?
L'ACFC indique comme repères que les frais de logement mensuels totaux ne doivent pas dépasser 39 % du revenu brut du ménage (ABD) et que le montant total des dettes ne doit pas dépasser 44 % du revenu brut (ATD), tout en précisant qu'un emprunteur peut être admissible même si son ratio est légèrement supérieur. Des facteurs comme une mise de fonds plus élevée, un bon dossier de crédit ou un potentiel locatif bien documenté peuvent jouer en votre faveur. La décision finale appartient toujours au prêteur.
Pourquoi la portion de loyer retenue par le prêteur varie-t-elle d'un établissement à l'autre?
Chaque prêteur applique ses propres critères en matière de ratios d'endettement. Certains retiennent un pourcentage des loyers bruts, d'autres appliquent un facteur d'occupation ou déduisent des charges estimées. C'est pourquoi comparer les politiques de plusieurs prêteurs est une étape importante lorsque vous achetez un plex : les règles de comptabilisation des revenus locatifs peuvent influencer sensiblement votre dossier.
Comment puis-je estimer mes ratios ABD et ATD avant de rencontrer un courtier hypothécaire?
Commencez par additionner vos frais de logement mensuels prévus (paiement hypothécaire estimé, taxes foncières, chauffage et, s'il y a lieu, 50 % des frais de copropriété), puis divisez ce total par votre revenu brut mensuel pour obtenir un ABD approximatif. Pour l'ATD, ajoutez vos autres obligations mensuelles (cartes de crédit, prêts auto, marges de crédit) au même numérateur. Vous pouvez utiliser la <a href="https://www.objectifplex.ca/fr/outils/calculatrice-hypothecaire">calculatrice hypothécaire</a> pour estimer vos paiements et visualiser vos ratios avant de consulter un professionnel.
Si mon plex est partiellement vacant, comment le prêteur traitera-t-il les loyers manquants?
Lorsqu'un immeuble est vacant ou partiellement loué, le prêteur applique généralement une hypothèse plus prudente sur les revenus retenus. Il peut réduire la portion de loyer comptabilisée ou exiger une documentation supplémentaire sur le potentiel locatif. Avant de soumettre votre demande, il est utile de rassembler tout élément qui démontre la viabilité locative de l'immeuble : annonces comparables, historique du secteur ou lettres d'intention de futurs locataires.
