Où les loyers entrent-ils dans les ratios ABD et ATD?
Les loyers ne sont pas traités comme un salaire : selon la SCHL, un pourcentage des loyers bruts s'ajoute à votre revenu annuel brut. Cela agrandit le dénominateur des ratios ABD et ATD, alors que les frais de logement et les dettes restent au numérateur. Le pourcentage retenu varie toutefois, car chaque prêteur applique ses propres critères.
Retenez cette logique : les deux ratios comparent des dépenses à un revenu brut. Le revenu locatif ne diminue donc pas vos dépenses, il augmente le revenu auquel elles sont comparées. Pour un acheteur de duplex ou de triplex dans la région de Québec, c'est souvent ce qui change le portrait, mais seulement dans la mesure où le prêteur accepte de retenir ces loyers.
Que contiennent exactement l'ABD et l'ATD?
L'ABD (amortissement brut de la dette) est la part du revenu brut du ménage consacrée aux frais de logement mensuels. Selon l'Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC), ces frais comprennent les paiements hypothécaires, l'impôt foncier, les frais de chauffage et 50 % des frais de copropriété, le cas échéant.
L'ATD (amortissement total de la dette) reprend ces frais de logement et y ajoute toutes les autres dettes, par exemple les cartes de crédit, les prêts auto et les marges de crédit. Une marge de crédit utilisée pour des rénovations ou une voiture financée pèse donc sur l'ATD, même si elle n'a aucun lien avec l'immeuble.
L'ACFC donne deux repères : 39 % du revenu brut du ménage pour l'ABD et 44 % pour l'ATD. Ce sont des repères de lecture, pas une promesse d'approbation. Le prêteur reste maître de sa décision, et le test de résistance s'ajoute à l'analyse; l'article sur le test de résistance pour l'investisseur locatif explique ce volet.
Quelle part des loyers la SCHL permet-elle de retenir?
La page « Revenu de location » de la SCHL distingue les cas selon le nombre de logements :
- 2 logements : l'approche du revenu locatif brut jusqu'à 100 %.
- 3 ou 4 logements : un choix entre l'approche du revenu locatif brut jusqu'à 50 % et l'approche du revenu locatif net.
Avec l'approche brute, les taxes et le chauffage de la propriété visée peuvent être exclus du calcul. L'approche nette, elle, retranche les dépenses d'exploitation des loyers bruts, et le prêteur peut appliquer ses directives internes pour déterminer ce revenu net. Deux prêteurs peuvent donc arriver à des chiffres différents pour le même triplex.
Ces repères de la SCHL portent sur deux à quatre logements. Si vous visez un cinq logements, faites confirmer la méthode avec le prêteur avant de bâtir votre budget. Pour la différence entre brut et net, voyez comment les prêteurs évaluent les revenus locatifs bruts et nets.
Quel effet les loyers ont-ils dans un exemple chiffré?
Par exemple, pour un ménage fictif dont le revenu brut est de 80 000 $, qui vise un triplex avec 30 000 $ de loyers bruts annuels, 36 000 $ de frais de logement annuels et 3 600 $ de paiements annuels sur d'autres dettes, retenir 50 % des loyers bruts porte le revenu à 95 000 $, ce qui ramène l'ABD à environ 37,9 % et l'ATD à environ 41,7 %, contre 45 % et 49,5 % si l'on ignore les loyers.
Ce chiffrier simplifié ne tient pas compte de l'exclusion possible des taxes et du chauffage, et il ne dit rien de l'approbation. Il illustre seulement le mécanisme : le numérateur ne bouge pas, le dénominateur grandit. Refaites ce calcul avec vos propres chiffres et, si vous hésitez, comparez la version brute et la version nette; l'écart vous indique à quel point votre dossier dépend de la méthode du prêteur.
Un ratio légèrement au-dessus des repères ferme-t-il la porte?
Pas nécessairement. L'ACFC précise qu'un emprunteur peut être admissible même si son ratio est légèrement supérieur aux repères, et que chaque prêteur applique ses propres critères. Concrètement, un même dossier peut être lu différemment selon la politique interne de l'institution : pourcentage de loyers retenu, traitement des dépenses d'exploitation, poids accordé aux autres dettes.
L'erreur fréquente est de s'arrêter à la réponse d'un seul prêteur et d'en conclure que le projet est impossible. L'erreur inverse consiste à s'accrocher à un ratio « limite » en espérant qu'il passera. Le plus utile est de savoir quels leviers bougent le ratio dans votre dossier : réduire une dette de consommation, ajuster le prix visé ou la mise de fonds, ou choisir un plex dont les loyers soutiennent mieux le calcul.
Comment préparer vos chiffres avant de visiter un plex?
- Listez les loyers réels de chaque logement, en distinguant ceux qui sont en place de ceux que vous estimez. Un prêteur raisonne sur ce qui peut être documenté.
- Séparez deux scénarios : un calcul avec les loyers retenus et un autre sans, pour mesurer la dépendance de votre dossier à ces revenus.
- Gardez une marge pour l'inoccupation. Dans son rapport sur le marché locatif 2025, la SCHL indique que le taux d'inoccupation a augmenté de façon importante en 2025 dans la RMR de Québec; ne bâtissez donc pas votre budget sur un immeuble toujours plein.
- Recensez toutes vos dettes, y compris les petites, puisque l'ATD les additionne.
- Rassemblez vos documents tôt; la liste est détaillée dans l'article sur les documents pour évaluer votre capacité d'emprunt.
Mon rôle comme courtier hypothécaire est de vous accompagner et de simplifier le processus de financement, y compris pour un projet d'investissement immobilier. Lorsqu'un client me montre ses deux scénarios côte à côte, la conversation sur le choix du plex devient beaucoup plus concrète.
Votre prochain calcul avant la première visite
Prenez une feuille et refaites l'exemple de cet article avec vos propres revenus, vos dettes et les loyers du plex qui vous intéresse, d'abord avec les loyers, puis sans. Notez les hypothèses que vous ne pouvez pas encore documenter. Ensuite, faites valider vos chiffres par un courtier hypothécaire avant de faire une offre.
Je suis Jonathan Dupuis, courtier hypothécaire. Apportez-moi vos deux scénarios de calcul, avec et sans loyers, et regardons-les ensemble avant votre première visite : écrivez-moi par la page de contact.
Foire aux questions
Les loyers d'un logement que j'habiterai moi-même comptent-ils dans le calcul?
Cela dépend du prêteur, alors posez la question avant de bâtir votre budget. Le calcul porte sur les loyers des logements que vous louerez, et chaque prêteur applique ses propres critères pour les retenir. Demandez comment il traite le logement occupé par le propriétaire, puis refaites votre calcul avec cette réponse.
Rembourser une carte de crédit avant de faire une demande aide-t-il mes ratios?
Oui, cela peut modifier votre ratio, car l'ATD additionne les frais de logement et toutes les autres dettes, comme les cartes de crédit, les prêts auto et les marges de crédit. Comparez votre calcul avant et après le remboursement, sans présumer du résultat auprès du prêteur.
Faut-il refaire le calcul si je change de plex ou de prêteur?
Oui, refaites-le à chaque changement. Le nombre de logements, les taxes, le chauffage et les loyers varient d'un immeuble à l'autre, et la méthode de calcul du prêteur peut aussi différer. Gardez un chiffrier simple où vous remplacez les données, puis comparez les résultats avec votre courtier hypothécaire.
Que faire si mon ratio dépasse un peu les repères?
Ne concluez pas trop vite que le projet est impossible. Un emprunteur peut être admissible même si son ratio est légèrement supérieur, et chaque prêteur applique ses propres critères. Identifiez ce qui peut bouger dans votre dossier, comme une dette ou la mise de fonds, puis discutez des options.
