Immeuble locatif : les questions à poser à votre courtier

Quelles questions poser avant de confier votre achat locatif à un courtier hypothécaire?

Posez cinq questions : est-il autorisé à exercer, combien de dossiers d'immeubles à revenus a-t-il déjà présentés, comment traite-t-il les loyers, combien de prêteurs compare-t-il et comment est-il rémunéré. Fiez-vous aux réponses précises et vérifiables, jamais à un taux annoncé ou à une promesse d'approbation.

Faites l'entrevue avant de visiter des immeubles. À ce moment, vous pouvez encore comparer deux ou trois courtiers sans pression, et vous saurez quels documents et quelles hypothèses le prêteur voudra voir. Un acheteur peut en effet clarifier son financement et les documents que le prêteur demandera avant de magasiner une propriété.

Le courtier est-il autorisé à exercer, et auprès de quel organisme?

C'est la première vérification, et elle prend deux minutes. Depuis le 1er mai 2020, les courtiers hypothécaires sont encadrés par l'AMF (Autorité des marchés financiers). Un courtier hypothécaire doit être autorisé à exercer par l'AMF, et le public peut vérifier cette autorisation dans le registre de l'AMF. Demandez son nom complet et validez-le vous-même plutôt que de vous fier à une carte professionnelle ou à un site web.

Une confusion revient souvent : l'OACIQ demeure responsable de la protection du public dans le courtage immobilier. Le courtier immobilier qui vous fait visiter l'immeuble et le courtier hypothécaire qui structure votre prêt ne relèvent donc pas du même organisme. Le courtier hypothécaire, lui, se livre uniquement à des opérations de courtage relatives aux prêts garantis par hypothèque. S'il vous donne un avis sur la valeur d'une promesse d'achat ou sur un bail, vous sortez de son champ, et un autre professionnel doit alors intervenir.

Quelle expérience a-t-il avec les immeubles locatifs, et comment présente-t-il les revenus?

Un plex n'est pas une maison avec un loyer en plus. Demandez des précisions mesurables, pas un « oui, j'en fais beaucoup » :

• Quels types d'immeubles a-t-il financés récemment (duplex, triplex, plus grand)?
• Comment les loyers sont-ils comptés dans la qualification : en totalité, en partie, selon les baux ou selon un loyer de marché?
• Quels documents demande-t-il sur les revenus et les dépenses de l'immeuble?
• Quelles différences voit-il d'un prêteur à l'autre dans le traitement des revenus locatifs?

Un courtier sérieux vous parlera d'hypothèses, pas de certitudes. Pour un investisseur, la vérification diligente porte notamment sur des données de loyer réalistes, des hypothèses d'inoccupation, les dépenses d'exploitation, l'entretien et le remplacement d'immobilisations, et on présente des scénarios plutôt que des rendements promis. Si votre interlocuteur ne mentionne ni inoccupation ni entretien, c'est un signal d'alarme.

Vous pouvez aussi tester sa connaissance du marché local. Selon le rapport 2025 de la SCHL (Rapport sur le marché locatif), à Québec, le taux d'inoccupation du marché locatif construit à cette fin est de 2,4 %, le loyer moyen d'un logement de deux chambres est de 1 277 $ et le taux d'inoccupation des appartements en copropriété est de 0,6 %. Ce sont des moyennes : demandez au courtier comment il valide les loyers d'un immeuble précis plutôt que d'appliquer un chiffre général.

Par exemple, un triplex qui affiche 3 000 $ de loyers par mois, mais dont un logement de 1 000 $ resterait vide deux mois par année, ne rapporte pas 36 000 $ par an. Un bon courtier fait ce calcul avec vous avant de parler de prêteur.

Côté pratique, je sers la grande région de Québec, Chaudière-Appalaches et l'Estrie, et les projets d'investissement immobilier font partie des dossiers que j'accompagne. Mon approche repose sur une qualification basée sur les revenus locatifs, ce qui m'amène à poser ces questions sur les loyers dès la première rencontre. Pour comprendre comment les prêteurs distinguent revenus bruts et nets, lisez notre article sur la qualification selon les revenus locatifs.

Combien de prêteurs compare-t-il, et comment est-il rémunéré?

Le principal avantage d'un courtier, c'est de présenter votre dossier à plus d'un prêteur. Demandez donc avec quels prêteurs il travaille réellement pour les immeubles à revenus, et pourquoi il en proposerait un plutôt qu'un autre. Une réponse du type « celui qui offre le meilleur taux » est incomplète : demandez-lui de comparer aussi les conditions, les pénalités de remboursement anticipé et le traitement des loyers.

Posez ensuite la question de la rémunération franchement : qui le paie, à quel moment et si le montant varie selon le prêteur choisi. Vous avez le droit d'obtenir une réponse claire, et il devrait pouvoir vous la confirmer par écrit. L'hésitation sur ce point en dit long.

Interrogez-le aussi sur la mise de fonds. Une institution financière peut exiger une mise de fonds plus élevée dans certains cas, par exemple s'il s'agit d'un immeuble locatif. Demandez quel pourcentage il prévoit pour votre projet précis et pourquoi; cet article sur la mise de fonds d'un immeuble locatif vous aide à préparer cette discussion.

Enfin, demandez comment il aborde le test de résistance. Certaines règles fédérales s'appliquent selon le prêteur, le produit et le type de prêt; elles ne forment pas une règle unique pour toutes les transactions québécoises. Un courtier qui répond « c'est toujours la même chose » ne distingue pas les cas, et c'est précisément ce que vous payez pour obtenir.

Quelles réponses doivent vous faire poursuivre ou interrompre la discussion?

Après deux ou trois entrevues, comparez les réponses plutôt que les taux affichés. Voici une grille simple.

Signes encourageants

• Il vous invite à vérifier son autorisation vous-même.
• Il explique comment les loyers, l'inoccupation et les dépenses entrent dans l'analyse.
• Il présente des scénarios (prudent, réaliste) plutôt qu'un seul chiffre optimiste.
• Il nomme ce qui peut changer le résultat : prêteur, produit, type d'immeuble, mise de fonds.
• Il vous dit quels documents réunir avant de visiter un immeuble.

Signes pour reculer

• Il refuse de dire comment il est rémunéré.
• Il ne peut citer aucun type d'immeuble locatif qu'il a déjà financé.
• Il vous presse de faire une offre avant d'avoir analysé votre dossier.
• Il vous donne des avis sur des sujets qui ne relèvent pas du courtage hypothécaire, comme l'interprétation d'un bail.

Notez ses réponses dans un même tableau pour chaque courtier rencontré. Vous verrez vite lequel vous explique le plus clairement, et c'est souvent celui qui vous accompagnera le mieux une fois l'offre d'achat signée.

Passer de la grille d'entrevue au premier rendez-vous

Imprimez les questions de cet article et apportez-les à votre premier rendez-vous, avec les baux et les relevés de dépenses de l'immeuble visé si vous les avez. Comparez au moins deux courtiers, notez les réponses côte à côte et choisissez celui dont les explications restent claires même quand vous les creusez.

Je suis Jonathan Dupuis, courtier hypothécaire, et je peux répondre à votre grille de questions dès une première conversation, en m'appuyant sur vos baux et vos dépenses. Écrivez-moi par la page de contact pour comparer vos options avant de visiter votre prochain immeuble.